Avalúo, pre-inversión, seguro, y remodelación
Síntesis
En este trabajo, se calcularán 6 alternativas de costo del mismo inmueble hotelero:
- Avalúo: valor de reposición nuevo (VRN) o enfoque físico.
- Pre-inversión: presupuesto conceptual o antepresupuesto.
- Aseguramiento: sin cimentación ni subestructura.
- Remodelación
- Reconversión: de hotel a tiempo compartido
Caso extremo: suelo muy blando, estructura metálica y localidad de costo alto
1. Antecedentes
1.1. Proyecto por analizar
El proyecto que se va a analizar, es un edificio de hotel de 5 estrellas con 65 cuartos, de 7 niveles y un sótano para equipos, bodegas y estacionamiento, totalizando alrededor de 8,150 m2 de construcción cubierta, con plantas de huéspedes y corte como sigue:
1.2. Metodología
Se empleará el método de ensambles de costo que el autor maneja en sus publicaciones relativas (R1, R2, R3).
1.1.3. Herramienta de cálculo
Se utilizó el sistema m2, que consiste en libro electrónico, base de costos y 318 modelos de construcciones, factores del autor y software.
2. Avalúo:
Como primer análisis, se calcula el costo de reposición nuevo (CRN) o enfoque físico para el inmueble descrito en la sección anterior, teniéndose como resultado, un CRN de 115.7 M$ -millones, que al aplicar los factores de afectación de costo el Interciudad (FIU) y el de zona sísmica (FZS) resulta un costo de 107.9 M$.
2.1. Resumen de parámetros por partida antes de factores
Los valores paramétricos son de $14,195/m2 o de $1,652,818/cuarto, que se distribuyen de la siguiente forma:
2.1.1. PRESUPUESTO POR ENSAMBLES DE COSTO
Se reproduce parcialmente el reporte de presupuesto por ensambles:
El cual cada concepto-ensamble tiene su cantidad, costo directo unitario y el producto de éstos, el importe
2.2. Resultados después de factores
El resultado es de 107.9 M$ (millones)
3. Pre-inversión:
A éste, se le denomina internacionalmente como presupuesto preliminar o conceptual y el autor le llama antepresupuesto.
3.1. Premisas
Básicamente se modificarán las condiciones generales: proyecto arquitectónico e Ingenierías (2% cambia a 3% sobre costo directo), licencias, imprecisión (5 cambia a 12%), altura en número de pisos (1.4%), indirecto y utilidad de contratistas (12 cambia a 19%) y se añaden las contingencias del propietario (10%) y financiamiento -intereses (12%).
Lo anterior debido a que tratándose de evaluación de la rentabilidad de un proyecto -tasa interna de retorno, período de recuperación y valor presente neto de la inversión, el analista debe proteger al capital puesto en riesgo, sin desalentarlo.
3.2. Resultado después de factores
El resultado es de 123.7 M$ (millones)
4. Aseguramiento:
Usualmente el CRN o suma asegurada, no se incluye a la cimentación ni subestructura, aunque podrían incluirse mediante cobertura explicitada y prima adicional.
4.1. Resumen de parámetros por partida antes de factores
La suma asegurada a costo de reposición es de 109.7 M$,
4.2. Resultado después de factores
El resultado 102.4 M$.
5. Remodelación
En una remodelación general de un inmueble se excluye a la cimentación, subestructura y superestructura, excepto en casos como en la remodelación de la torre de la Secretaría de Economía y la plaza Scotiabank, en las que se re-estructuraron reforzando la estructura existente.
5.1. Resumen de parámetros por partida antes de factores
Los valores paramétricos son de $9,636/m2 o de $1,121,912/cuarto, que se distribuyen de la siguiente forma:
5.2. Resultado después de factores
El costo de remodelación del inmueble de 8,500 m2, es de 74.8 M$
6. Reconversión a tiempo compartido:
En una de las experiencias recientes, se presupuestó la reconversión del hotel Westin de Cancún a tiempo compartido.
6.1. Resumen de parámetros por partida antes de factores
Los valores paramétricos son de $10,111/m2, de $1,177,220/cuarto o $2,354,440/llave ya que la llave en este caso es de 2 cuartos,
6.2. Resultado después de factores
El costo de remodelación del inmueble de 8,500 m2, es de 78.7 M$
7. Caso extremo:
Con la intención de mostrar cómo condiciones extremas pueden afectar el resultado; suelo muy blando, estructura metálica, losas-lámina y localidad de costo alto -Paraíso, Tabasco
7.1. Resumen de parámetros por partida antes de factores
Los valores paramétricos son de $17,873/m2, y de $2,081,015/cuarto,
7.2. Resultado después de factores
El costo del inmueble de 8,500 m2 bajo condiciones muy desfavorables, es de 162.5 M$
8. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
8.1. Conclusiones
La comparativa de resultados se puede observar en las siguientes tablas:
8.1.1. Antes de los factores de afectación
Que gráficamente se ilustra así:
8.1.2. CON LOS FACTORES DE AFECTACIÓN
Lo cual en una gráfica se aprecia mejor:
8.2. Recomendaciones
Todo Especialista en Valuación, Analista de pre-inversión e incluso Contratistas constructores para efectos de antepresupuestos, deben de contar con una herramienta similar a ésta.
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