En esta segunda parte, presentamos ejemplos prácticos de hoteles de diferentes categorías y su costo en diferentes ciudades.
Ingeniería de Costos - Sabemos de costos
Video: Costos de Construcciones con el sistema M2 (parte 1)
En esta primera parte, presentamos una introducción al Método de Ensambles y factores que afectan los costos de construcción, así como una comparativa en terminos de precisión entre los diferentes métodos de estimación de costos. Algunos factores se explican a detalle como: Economía a escala, interciudad, indirectos de promotores y contratistas, inseguridad y desastres naturales.
Video: Costo de un Hotel 4 Estrellas
Cómo hacer un “presupuesto express” utilizando una de mis herramientas secretas. Calcularemos el costo de un hotel de 4 estrellas a la orilla de un lago considerando las condiciones de cimentación que require el terreno.
Video: Introducción a la Ingeniería de Costos
Cómo hacer conjeturas realistas y estimar el importe de una construcción y su control durante la obra. Brevemente comparto los mejores proyectos de 48 años de experiencia incluyendo mis éxitos, fallas, metodologías y resultados.
Costos multipropósito de hoteles
Avalúo, pre-inversión, seguro, y remodelación
Síntesis
En este trabajo, se calcularán 6 alternativas de costo del mismo inmueble hotelero:
- Avalúo: valor de reposición nuevo (VRN) o enfoque físico.
- Pre-inversión: presupuesto conceptual o antepresupuesto.
- Aseguramiento: sin cimentación ni subestructura.
- Remodelación
- Reconversión: de hotel a tiempo compartido
Caso extremo: suelo muy blando, estructura metálica y localidad de costo alto
1. Antecedentes
1.1. Proyecto por analizar
El proyecto que se va a analizar, es un edificio de hotel de 5 estrellas con 65 cuartos, de 7 niveles y un sótano para equipos, bodegas y estacionamiento, totalizando alrededor de 8,150 m2 de construcción cubierta, con plantas de huéspedes y corte como sigue:
1.2. Metodología
Se empleará el método de ensambles de costo que el autor maneja en sus publicaciones relativas (R1, R2, R3).
1.1.3. Herramienta de cálculo
Se utilizó el sistema m2, que consiste en libro electrónico, base de costos y 318 modelos de construcciones, factores del autor y software.
2. Avalúo:
Como primer análisis, se calcula el costo de reposición nuevo (CRN) o enfoque físico para el inmueble descrito en la sección anterior, teniéndose como resultado, un CRN de 115.7 M$ -millones, que al aplicar los factores de afectación de costo el Interciudad (FIU) y el de zona sísmica (FZS) resulta un costo de 107.9 M$.
2.1. Resumen de parámetros por partida antes de factores
Los valores paramétricos son de $14,195/m2 o de $1,652,818/cuarto, que se distribuyen de la siguiente forma:
2.1.1. PRESUPUESTO POR ENSAMBLES DE COSTO
Se reproduce parcialmente el reporte de presupuesto por ensambles:
El cual cada concepto-ensamble tiene su cantidad, costo directo unitario y el producto de éstos, el importe
2.2. Resultados después de factores
El resultado es de 107.9 M$ (millones)
3. Pre-inversión:
A éste, se le denomina internacionalmente como presupuesto preliminar o conceptual y el autor le llama antepresupuesto.
3.1. Premisas
Básicamente se modificarán las condiciones generales: proyecto arquitectónico e Ingenierías (2% cambia a 3% sobre costo directo), licencias, imprecisión (5 cambia a 12%), altura en número de pisos (1.4%), indirecto y utilidad de contratistas (12 cambia a 19%) y se añaden las contingencias del propietario (10%) y financiamiento -intereses (12%).
Lo anterior debido a que tratándose de evaluación de la rentabilidad de un proyecto -tasa interna de retorno, período de recuperación y valor presente neto de la inversión, el analista debe proteger al capital puesto en riesgo, sin desalentarlo.
3.2. Resultado después de factores
El resultado es de 123.7 M$ (millones)
4. Aseguramiento:
Usualmente el CRN o suma asegurada, no se incluye a la cimentación ni subestructura, aunque podrían incluirse mediante cobertura explicitada y prima adicional.
4.1. Resumen de parámetros por partida antes de factores
La suma asegurada a costo de reposición es de 109.7 M$,
4.2. Resultado después de factores
El resultado 102.4 M$.
5. Remodelación
En una remodelación general de un inmueble se excluye a la cimentación, subestructura y superestructura, excepto en casos como en la remodelación de la torre de la Secretaría de Economía y la plaza Scotiabank, en las que se re-estructuraron reforzando la estructura existente.
5.1. Resumen de parámetros por partida antes de factores
Los valores paramétricos son de $9,636/m2 o de $1,121,912/cuarto, que se distribuyen de la siguiente forma:
5.2. Resultado después de factores
El costo de remodelación del inmueble de 8,500 m2, es de 74.8 M$
6. Reconversión a tiempo compartido:
En una de las experiencias recientes, se presupuestó la reconversión del hotel Westin de Cancún a tiempo compartido.
6.1. Resumen de parámetros por partida antes de factores
Los valores paramétricos son de $10,111/m2, de $1,177,220/cuarto o $2,354,440/llave ya que la llave en este caso es de 2 cuartos,
6.2. Resultado después de factores
El costo de remodelación del inmueble de 8,500 m2, es de 78.7 M$
7. Caso extremo:
Con la intención de mostrar cómo condiciones extremas pueden afectar el resultado; suelo muy blando, estructura metálica, losas-lámina y localidad de costo alto -Paraíso, Tabasco
7.1. Resumen de parámetros por partida antes de factores
Los valores paramétricos son de $17,873/m2, y de $2,081,015/cuarto,
7.2. Resultado después de factores
El costo del inmueble de 8,500 m2 bajo condiciones muy desfavorables, es de 162.5 M$
8. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
8.1. Conclusiones
La comparativa de resultados se puede observar en las siguientes tablas:
8.1.1. Antes de los factores de afectación
Que gráficamente se ilustra así:
8.1.2. CON LOS FACTORES DE AFECTACIÓN
Lo cual en una gráfica se aprecia mejor:
8.2. Recomendaciones
Todo Especialista en Valuación, Analista de pre-inversión e incluso Contratistas constructores para efectos de antepresupuestos, deben de contar con una herramienta similar a ésta.
Inflación en Construcción y Valores de Inmuebles
En los últimos 3 años, se ha agudizado la espiral inflacionaria y devaluatoria que ha incidido de manera especial en los valores comerciales de inmuebles –edificación y terreno- y en los costos de construcción o reposición.
Preguntas
- ¿La devaluación nos hace más competitivos o es una ilusión?
- ¿El mercado interno inmobiliario se fortalece o se debilita?
- ¿Las empresas ganan o pierde en términos reales?
Participe en nuestra discusión.
Call center y Ph Qro
…de regreso a Querétaro y trabajando para Momentum Centro Sur y WTC, revisitamos obras presupuestadas -íconos de ciudad tan bella, destacando sin duda el call center de Santander y Palacio de hierro
Ante-presupuestos
De los servicios que presta Varela y que le distingue, destacan los presupuestos preliminares o que bautizamos como “antepresupuestos” debido a que los relacionamos con los “anteproyectos”.
Son empleados en estudios de pre-inversión, pago de servicios de diseño y arranque de proyectos en sus etapas conceptuales (Plan maestro y terminal del nuevo aeropuerto de la Cd. de México, Hyatt Cabo del sol). Incluso pueden ser bilingües (Embajada de Canadá, Four-Seasons punta Mita, One&only). Read more
Concluye el Palacio Legislativo del Estado de Guanajuato
Se terminó el Palacio Legislativo del Estado de Guanajuato, diseñado por el despacho de Teodoro González de León (qepd) y que Varela presupuestó para él.
Costos de construcciones para Valuadores BBVA Bancomer 2013
Del 23 de Enero al 11 de marzo del 2013, se llevó a cabo exitosamente 7 cursos-taller para más de 500 valuadores de casi todo el territorio mexicano.
En el taller se expusieron y resolvieron problemas comunes que enfrentan valuadores al momento de hacer estimados de reposición, se realizaron ejemplos específicos y se ejercitaron las herramientas tecnológicas con que contamos.
Artículo: 40 años de consultoría en costos de construcción
La revista Consultoría en su número de febrero (número 17) publica una breve relatoría sobre las experiencias con mayor riqueza en la trayectoria profesional de nuestro director, el Ing. Leopoldo Varela.
“Pretendo con este artículo, mostrar cómo la Ingeniería Civil mexicana y en particular la especialidad de Ingeniería de Costos de Construcción, ha tenido proyección internacional a través de ella en 12 países americanos y europeos”.
El artículo contiene desde tipos sobre negociaciones y proyectos hasta detalles sobre grandes planes de mantenimiento, museos y hasta el nuevo recinto para el Senado de la República… 40 años resumidos en 8 significativos ejemplos.
Costos de construcciones para Valuadores BBVA Bancomer 2012
Del 23 de Enero al 23 de Febrero del 2012, se llevaron a cabo exitosamente 7 cursos-taller para más de 500 Valuadores de todas las entidades del país. La institución bancaria, procurando mantenerse como la unidad de valuación más importante en México, ofreció a todos sus colaboradores licencias del sistema m2 para el cálculo más preciso de valores de reposición. El taller consistió en realizar 8 ejercicios prácticos de condominios, hoteles, urbanización y naves industriales.
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